{"id":31262,"date":"2020-06-24T08:00:00","date_gmt":"2020-06-24T06:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/groupe-canopee.yellowtie.fr\/?p=31262"},"modified":"2024-11-15T16:48:58","modified_gmt":"2024-11-15T15:48:58","slug":"le-demembrement-de-propriete-pour-lacquisition-dimmobilier-dentreprise-le-bien-ou-les-parts-de-la-sci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/groupe-canopee.fr\/en\/le-demembrement-de-propriete-pour-lacquisition-dimmobilier-dentreprise-le-bien-ou-les-parts-de-la-sci\/","title":{"rendered":"Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 pour l\u2019acquisition d\u2019immobilier d\u2019entreprise \u2013 Le bien ou les parts de la SCI"},"content":{"rendered":"<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"31262\" class=\"elementor elementor-31262\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-23008d4 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"23008d4\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-wider\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-e2a3fb1\" data-id=\"e2a3fb1\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-932654a elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"932654a\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p><a href=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/en\/actualites\/immobilier\/le-demembrement-de-propriete-de-parts-sociales-de-sci\/\">Nous avons \u00e9voqu\u00e9 dans un pr\u00e9c\u00e9dent article<\/a> les choix de formes juridiques et\/ou d\u2019options fiscales qui s\u2019offraient \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur d\u2019un bien immobilier de rapport. D\u00e9sormais nous abordons les 2 autres alternatives juridico-fiscales pour acqu\u00e9rir de mani\u00e8re d\u00e9membr\u00e9e un actif immobilier.<\/p><p>Deux possibilit\u00e9s s\u2019offrent \u00e0 nous :<\/p><ul><li>La soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation (<em>d\u00e9tenue g\u00e9n\u00e9ralement par le dirigeant<\/em>) va acqu\u00e9rir l\u2019usufruit temporaire du bien immobilier professionnel (<em>g\u00e9n\u00e9ralement entre 15 et 20 an<\/em>s) pour un prix compris le plus souvent entre 60 et 70% de la valeur d\u2019acquisition du bien.<br \/>Le dirigeant via une SCI \u00e0 l\u2019IR va acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019actif (<em>entre 30 et 40%).\u00a0<\/em>Au terme de cette acquisition d\u00e9membr\u00e9e, la soci\u00e9t\u00e9 usufruiti\u00e8re ne paiera pas de loyers pendant toute la dur\u00e9e de l\u2019usufruit en \u00e9change du prix pay\u00e9.<br \/>En cas d\u2019usufruit \u00e0 dur\u00e9e fixe (usufruit temporaire), celui-ci est fiscalement estim\u00e9 \u00e0 23 % de la valeur de la pleine propri\u00e9t\u00e9 pour chaque p\u00e9riode de 10 ans et sans fraction (23 % de 0 \u00e0 10 ans, 46 % de 11 \u00e0 20 ans et 69 % de 21 \u00e0 30 ans).<br \/>La SCI du dirigeant devra financer via g\u00e9n\u00e9ralement un emprunt in fine, le prix d\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9 qui la prive de loyers durant toute la dur\u00e9e fix\u00e9e. En \u00e9change elle sera pleine propri\u00e9taire du bien au terme de l\u2019usufruit.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-a9b59e4 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"a9b59e4\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-1.jpg\" data-elementor-open-lightbox=\"yes\" data-elementor-lightbox-title=\"schema-demembrement-1\" data-e-action-hash=\"#elementor-action%3Aaction%3Dlightbox%26settings%3DeyJpZCI6MzEyNjUsInVybCI6Imh0dHBzOlwvXC9ncm91cGUtY2Fub3BlZS5mclwvd3AtY29udGVudFwvdXBsb2Fkc1wvMjAyMFwvMDZcL3NjaGVtYS1kZW1lbWJyZW1lbnQtMS5qcGcifQ%3D%3D\">\n\t\t\t\t\t\t\t<img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1719\" height=\"1080\" src=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-1.jpg\" class=\"attachment-full size-full wp-image-31265\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-1.jpg 1719w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-1-300x188.jpg 300w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-1-1024x643.jpg 1024w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-1-768x483.jpg 768w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-1-1536x965.jpg 1536w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-1-18x12.jpg 18w\" sizes=\"(max-width: 1719px) 100vw, 1719px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-efdd3d1 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"efdd3d1\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-wider\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-6706aca\" data-id=\"6706aca\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ef908cc elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"ef908cc\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Le second sch\u00e9ma consiste \u00e0 proc\u00e9der au d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 des parts sociales de la SCI IR entre la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation (100% usufruiti\u00e8re sur 15 \u00e0 20 ans) et le dirigeant (100% nu-propri\u00e9taire).<br \/>La SCI proc\u00e8de \u00e0 l\u2019acquisition du bien et la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation associ\u00e9e se comporte comme unique responsable pendant toute la dur\u00e9e de l\u2019usufruit des parts jusqu\u2019au terme de la dur\u00e9e pr\u00e9vue. A cette date, le dirigeant deviendra alors plein propri\u00e9taire des parts sociales de la SCI sans droits de mutation\u2026<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-a583820 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"a583820\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2.jpg\" data-elementor-open-lightbox=\"yes\" data-elementor-lightbox-title=\"schema-demembrement-2\" data-e-action-hash=\"#elementor-action%3Aaction%3Dlightbox%26settings%3DeyJpZCI6MzEyNjYsInVybCI6Imh0dHBzOlwvXC9ncm91cGUtY2Fub3BlZS5mclwvd3AtY29udGVudFwvdXBsb2Fkc1wvMjAyMFwvMDZcL3NjaGVtYS1kZW1lbWJyZW1lbnQtMi5qcGcifQ%3D%3D\">\n\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"652\" src=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-1024x652.jpg\" class=\"attachment-large size-large wp-image-31266\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-1024x652.jpg 1024w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-300x191.jpg 300w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-768x489.jpg 768w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-1536x979.jpg 1536w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-18x12.jpg 18w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2.jpg 1695w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4d77fba elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"4d77fba\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Ces deux m\u00e9canismes pr\u00e9sentent un r\u00e9el levier patrimonial mais sont complexes et n\u00e9cessitent de s\u2019entourer de sp\u00e9cialistes pour accompagner ce type d\u2019op\u00e9ration d\u00e9crite ci-apr\u00e8s.<\/p><h2>Acquisition en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 (usufruit\/nue-propri\u00e9t\u00e9)<\/h2><p>L\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 pr\u00e9sente de nombreux avantages. L\u2019investissement consiste ici, pour l\u2019acqu\u00e9reur, \u00e0 financer la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien en vue d\u2019en \u00eatre plein propri\u00e9taire \u00e0 terme.<\/p><p>L\u2019usufruit est exploit\u00e9 pendant 15 \u00e0 20 ans par un second acqu\u00e9reur (souvent la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation du dirigeant) qui g\u00e8re l\u2019immeuble et en per\u00e7oit les fruits.<\/p><p>Les avantages pour l\u2019acqu\u00e9reur sont les suivants :<\/p><ul><li><strong><u>La s\u00e9curit\u00e9<\/u><\/strong>\u00a0: en effet, le nu-propri\u00e9taire ne per\u00e7oit pas de revenu durant la p\u00e9riode de d\u00e9membrement (15 ans \u00e0 20 ans). A ce titre, il ne supporte pas l\u2019ensemble des al\u00e9as locatifs et\/ou financiers (remboursement de la dette bancaire) ni les charges locatives li\u00e9es \u00e0 l\u2019investissement.<\/li><li><strong><u>La valorisation de son patrimoine<\/u><\/strong>\u00a0: le nu-propri\u00e9taire valorise son patrimoine pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 car au terme, il sera plein propri\u00e9taire d\u2019un bien dont il a financ\u00e9 30 ou 40% seulement.<\/li><li><strong><u>La fiscalit\u00e9<\/u><\/strong>\u00a0: l\u2019acqu\u00e9reur nu-propri\u00e9taire, b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une fiscalit\u00e9 avantageuse \u00e0 plusieurs titres.<\/li><li><strong><u>Fiscalit\u00e9 des revenus :<\/u><\/strong>\u00a0le nu-propri\u00e9taire ne per\u00e7oit pas de revenus fonciers pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 ; il n\u2019est donc pas imposable sur les revenus tir\u00e9s du bien. Cependant, il conserve la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt li\u00e9s \u00e0 l\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9 de ses autres revenus fonciers d\u00e9j\u00e0 existant.<\/li><li><strong><u>Fiscalit\u00e9 du patrimoine (IFI) :<\/u><\/strong>\u00a0le nu-propri\u00e9taire n\u2019est pas imposable \u00e0 l\u2019IFI sur sa nue-propri\u00e9t\u00e9,<\/li><li><strong><u>Plus-value immobili\u00e8re<\/u><\/strong>\u00a0: au terme du d\u00e9membrement (d\u2019une dur\u00e9e de 15 \u00e0 20 ans), la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien se reconstitue sur la t\u00eate du nu-propri\u00e9taire, ce dernier b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une exon\u00e9ration totale sur les plus-values immobili\u00e8res au-del\u00e0 de 22 ans.<\/li><li><strong><u>Avantages fiscal pour l\u2019usufruitier<\/u><\/strong>\u00a0: la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation pourra amortir l\u2019acquisition de l\u2019usufruit sur la dur\u00e9e pr\u00e9vue (entre 15 et 20 ans) outre les int\u00e9r\u00eats bancaires qui seront \u00e9galement d\u00e9ductibles.<\/li><li><strong><u>Avantages financier pour l\u2019usufruitier :<\/u><\/strong>\u00a0la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation ne paiera aucun loyer aussi le montant rembours\u00e9 \u00e0 la banque dans le cadre de l\u2019acquisition du bien (60 \u00e0 70% entre 15 et 20 ans) est \u00e0 rapprocher du loyer quelle aurait d\u00fb payer es qualit\u00e9 de simple locataire.<\/li><\/ul><h3>Exemple :<\/h3><p>Pour comprendre les vertus de ce sch\u00e9ma prenons l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019un b\u00e2timent industriel d\u2019une valeur de 1.000 K\u20ac avec un rendement locatif de 8% acquis en d\u00e9membrement par\u00a0:<\/p><ul><li>La soci\u00e9t\u00e9 du dirigeant\u00a0: Usufruiti\u00e8re sur 18 ans pour un prix d\u2019achat de 650 K\u20ac via un emprunt sur 15 ans au taux de 1%<\/li><li>La SCI du dirigeant\u00a0: Nu-propri\u00e9taire durant 18 ans puis pleine propri\u00e9taire apr\u00e8s cette date pour un montant de 350 K\u20ac via un in fine au taux de 2%.<\/li><\/ul><h2>Avantage financier de l\u2019usufruitier<\/h2><ul><li>Le loyer annuel th\u00e9orique \u00e0 payer serait de 80 K\u20ac (8%) soit 1.440 K\u20ac cumul\u00e9s sur 18 ans soit un co\u00fbt net apr\u00e8s imp\u00f4t (360 K\u20ac) de\u00a0<strong>080 K\u20ac.<\/strong><\/li><\/ul><p>En qualit\u00e9 d\u2019usufruiti\u00e8re, la soci\u00e9t\u00e9 du dirigeant aura pay\u00e9 700 K\u20ac de capital et int\u00e9r\u00eat pour rembourser la banque et b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une \u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s de 175 K\u20ac (amortissement usufruitier et int\u00e9r\u00eats) soit un co\u00fbt net global de seulement\u00a0<strong>525 K\u20ac<\/strong>\u00a0pour une\u00a0<strong>\u00e9conomie financi\u00e8re d\u2019environ 515 K\u20ac sur 18 ans.<\/strong><\/p><h2>Avantage patrimonial du nu-propri\u00e9taire<\/h2><p>Le co\u00fbt de l\u2019emprunt in fine net de l\u2019\u00e9conomie sur les autres revenus fonciers serait de 350 K\u20ac x 2% x 18 ans \u2013 50% = 63 K\u20ac<\/p><p>A compter de la 19<sup>\u00e8me<\/sup>\u00a0ann\u00e9e le dirigeant est propri\u00e9taire d\u2019un b\u00e2timent d\u2019une valeur de 1.000 K\u20ac pour une dette bancaire \u00e0 rembourser de 350 K\u20ac sur 4 ans (hypoth\u00e8se) largement couverte par les futurs loyers index\u00e9s qui seront d\u00e9sormais pay\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation redevenue simple locataire de la SCI\u2026<\/p><p><strong>Le levier patrimonial dans cette hypoth\u00e8se est de (1.000 \/ (350+63) = 242% pour 18 ans (13,44%\/an)\u00a0!!<\/strong><\/p><h2>Les limites du montage<\/h2><p>Ce m\u00e9canisme est rendu difficile par la fiscalit\u00e9 support\u00e9e par le c\u00e9dant. En effet, ce dernier, en proc\u00e9dant \u00e0 la cession d\u00e9membr\u00e9e supportera la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers sur la cession de l\u2019usufruit temporaire sans pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier des plus-values immobili\u00e8res\u2026 Outre ce qui pr\u00e9c\u00e8de, les banques sont parfois r\u00e9ticentes \u00e0 financer ce type d\u2019op\u00e9ration pr\u00e9sentant moins de garantie (pas d\u2019hypoth\u00e8que) s\u2019agissant d\u2019un actif immobilier d\u00e9membr\u00e9\u2026<\/p><h2>Conclusion<\/h2><p>La cession de l\u2019usufruit temporaire par une personne physique parait r\u00e9dhibitoire au regard de la fiscalit\u00e9 confiscatoire qui assimile le prix de cession \u00e0 un revenus foncier taxable au TMI major\u00e9 de la contribution sociale de 17.2%\u2026<\/p><p>Compte tenu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le sch\u00e9ma conserve tout son int\u00e9r\u00eat lorsque le c\u00e9dant est une personne morale assujettie \u00e0 l\u2019IS. (Promoteur, marchands de biens, \u2026).<\/p><p>En dernier lieu, il convient de noter que le montage pr\u00e9cit\u00e9 est parfaitement applicable au titre de SCPI.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L\u2019immobilier d\u2019entreprise peut faire l\u2019objet d\u2019un d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 entre l\u2019entreprise et le g\u00e9rant permettant des avantages juridiques, fiscaux et financiers.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":31263,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[78],"tags":[],"class_list":["post-31262","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.7 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 pour l\u2019acquisition d\u2019immobilier d\u2019entreprise \u2013 Le bien ou les parts de la SCI - 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