{"id":31274,"date":"2020-06-18T08:30:00","date_gmt":"2020-06-18T06:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/groupe-canopee.yellowtie.fr\/?p=31274"},"modified":"2024-11-15T16:53:49","modified_gmt":"2024-11-15T15:53:49","slug":"le-demembrement-de-propriete-de-parts-sociales-de-sci-un-mecanisme-vertueux-trop-souvent-meconnu-par-les-dirigeants","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/groupe-canopee.fr\/en\/le-demembrement-de-propriete-de-parts-sociales-de-sci-un-mecanisme-vertueux-trop-souvent-meconnu-par-les-dirigeants\/","title":{"rendered":"Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 de parts sociales de SCI : un m\u00e9canisme vertueux trop souvent m\u00e9connu par les dirigeants"},"content":{"rendered":"<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"31274\" class=\"elementor elementor-31274\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-23008d4 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"23008d4\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-wider\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-e2a3fb1\" data-id=\"e2a3fb1\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-932654a elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"932654a\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Dans le cadre de l\u2019acquisition d\u2019immobilier professionnel, le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 permet de b\u00e9n\u00e9ficier \u00e0 la fois des avantages des SCI soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur le revenu et de celles soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. En b\u00e9n\u00e9ficiant lors de la vente des abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention et de celles soumises \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, en b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une assiette et d\u2019un taux d\u2019imposition plus faible, notamment pendant la p\u00e9riode de remboursement de l\u2019emprunt bancaire. Il en est de m\u00eame du d\u00e9membrement de parts sociales de SCI, dont nous vous exposons ci-apr\u00e8s les cons\u00e9quences fiscales.<\/p><p>En cas de d\u00e9membrement de parts sociales, ce dernier ne porte non directement sur le bien immobilier mais sur les parts de la SCI, relevant de l\u2019IR, qui d\u00e9tient le bien immobilier en pleine propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-a9b59e4 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"a9b59e4\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-parts-sociales.jpg\" data-elementor-open-lightbox=\"yes\" data-elementor-lightbox-title=\"schema-demembrement-parts-sociales\" 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parts de la SCI\u00a0:<\/strong><\/p><p>La SCI IR (transparente) reste une soci\u00e9t\u00e9 fiscalement transparente, si bien que se sont ses associ\u00e9s qui personnellement imposable sur son r\u00e9sultat et non la SCI.<\/p><p>En cas de d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 des parts sociales, c\u2019est \u00e0 l\u2019usufruitier (<em>soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation<\/em>) que revient le r\u00e9sultat.<\/p><p>En application de\u00a0<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000031815581&amp;cidTexte=LEGITEXT000006069577&amp;dateTexte=20160101\">l\u2019article 238 bis K du CGI<\/a>, le r\u00e9sultat de la SCI imposable au nom des usufruitiers sera donc d\u00e9termin\u00e9 selon les r\u00e8gles\u00a0<strong>applicables \u00e0 l\u2019IS<\/strong>, ainsi ce r\u00e9sultat sera d\u00e9termin\u00e9 apr\u00e8s d\u00e9duction :<\/p><ul><li>des frais financiers ;<\/li><li>des frais d\u2019acquisition du bien immobilier ;<\/li><li>et de son amortissement.<\/li><\/ul><p>De plus, la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation d\u00e9tentrice de l\u2019usufruit temporaire sur les parts sociales de la SCI sera en droit de l\u2019amortir sur la dur\u00e9e (<em>lin\u00e9aire<\/em>) de l\u2019usufruit compte tenu de sa d\u00e9pr\u00e9ciation certaine.<\/p><p>Ce sch\u00e9ma va permettre au dirigeant d\u2019\u00e9viter toute imposition pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, alors qu\u2019en l\u2019absence de d\u00e9membrement, il aurait \u00e9t\u00e9 impos\u00e9 sur des revenus fonciers sans pour autant d\u00e9gager de la tr\u00e9sorerie du fait du remboursement de l\u2019emprunt bancaire (<em>sauf si SCI IS<\/em>).<\/p><p>De son c\u00f4t\u00e9, la soci\u00e9t\u00e9 exploitante sera imposable mais sur une assiette plus faible voire nulle du fait de l\u2019amortissement pratiqu\u00e9 sur le bien immobilier au travers de la SCI et de l\u2019amortissement pratiqu\u00e9 sur l\u2019usufruit temporaire des parts sociales soit un taux d\u2019IS maximum de 25% \u00e0 compter de 2022 \u00e0 comparer \u00e0 celui applicable aux personnes physiques sur les revenus fonciers (<em>45% TMI + 17,2% CSG-CRDS<\/em>).<\/p><p>Ainsi, le d\u00e9membrement entra\u00eene\u00a0<strong>les m\u00eames cons\u00e9quences fiscales que dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 la SCI aurait opt\u00e9 \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, avec l\u2019amortissement de usufruit des parts en plus<\/strong>.<\/p><p>Pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement, ce sch\u00e9ma n\u2019interdit pas la vente du bien immobilier et, sous r\u00e9serve du respect de certaines conditions, la vente des parts de la SCI.<\/p><p><strong>A l\u2019expiration de la p\u00e9riode de d\u00e9membrement\u00a0:<\/strong><\/p><p>A l\u2019expiration de l\u2019usufruit temporaire sur les parts sociales, les cons\u00e9quences seront les m\u00eames que celles d\u2019un d\u00e9membrement portant directement sur le bien immobilier, le nu-propri\u00e9taire (dirigeant) deviendra plein propri\u00e9taire des parts sociales de la SCI et le bien immobilier pourra, le cas \u00e9ch\u00e9ant<strong><u>, <\/u><\/strong><strong>\u00eatre revendu sous le r\u00e9gime des plus-values immobili\u00e8res des particuliers\u00a0<\/strong>ou \u00eatre conserv\u00e9.<\/p><p>Ainsi, le nu-propri\u00e9taire se retrouve dans une situation identique \u00e0 celle o\u00f9 il aurait \u00e9t\u00e9 plein-propri\u00e9taire des parts sociales, d\u00e8s l\u2019acquisition du bien immobilier.<\/p><p><strong>In fine<\/strong>, l<strong>e d\u00e9membrement permet donc de b\u00e9n\u00e9ficier des avantages de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019IS pendant la p\u00e9riode de remboursement du pr\u00eat bancaire et de celle de la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019IR, lors de la revente du bien immobilier.<\/strong><\/p><h2>Risques fiscaux li\u00e9s au d\u00e9membrement de parts de SCI<\/h2><p>Il appara\u00eet que le d\u00e9membrement de parts sociales de SCI est une technique d\u2019optimisation fiscale l\u00e9galiste, qui n\u2019est pas r\u00e9pr\u00e9hensible en soit, mais qui doit mis en \u0153uvre avec certaines pr\u00e9cautions afin d\u2019\u00e9viter de tomber sous le coup de l\u2019acte anormal de gestion ou de l\u2019abus de droit.<\/p><p>Nous retenons l\u2019hypoth\u00e8se, o\u00f9 l\u2019usufruit est acquis par une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation qui est locataire du bien immobilier propri\u00e9t\u00e9 de la SCI.<\/p><h3>Acte anormal de gestion et abus de bien sociaux.<\/h3><p>L\u2019acte anormal de gestion consiste pour une entreprise \u00e0 engager des d\u00e9penses ou \u00e0 renoncer \u00e0 des recettes sans \u00eatre justifi\u00e9e par les int\u00e9r\u00eats de l\u2019exploitation commerciale et en favorisant un tiers ou le dirigeant de l\u2019entreprise.<\/p><p>Afin d\u2019\u00e9viter que l\u2019acquisition de l\u2019usufruit temporaire par la soci\u00e9t\u00e9 relevant de l\u2019IS soit consid\u00e9r\u00e9e comme un acte anormal ou un abus de biens sociaux, il y a lieu de d\u00e9montrer son int\u00e9r\u00eat \u00e0 l\u2019op\u00e9ration.<\/p><p>L\u2019int\u00e9r\u00eat de l\u2019usufruit r\u00e9sulte d\u2019\u00e9l\u00e9ments \u00e9conomiques et juridiques.<\/p><p><strong>El\u00e9ments \u00e9conomiques<\/strong><\/p><p>Il est imp\u00e9ratif que l\u2019usufruitier r\u00e9alise une op\u00e9ration financi\u00e8re int\u00e9ressante.<\/p><p>Si l\u2019usufruit temporaire est acquis par utilisation d\u2019une tr\u00e9sorerie exc\u00e9dentaire, l\u2019usufruitier doit obtenir un rendement de son capital investi au moins \u00e9gal \u00e0 celui qu\u2019il obtiendrait aupr\u00e8s des march\u00e9s financiers.<\/p><p>Si l\u2019usufruit est financ\u00e9 en partie par emprunt, le rendement obtenu par la d\u00e9tention de l\u2019usufruit doit \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 celui de l\u2019emprunt.<\/p><p>Ainsi l\u2019usufruitier, qui est par ailleurs locataire de la SCI dont les titres sont d\u00e9membr\u00e9s, dispose des locaux, en tenant compte du profit r\u00e9sultant de la d\u00e9tention de l\u2019usufruit, pour un prix inf\u00e9rieur s\u2019il avait \u00e9t\u00e9 simple locataire.<\/p><p>Si ces conditions sont respect\u00e9es, l\u2019acte anormal de gestion peut \u00eatre possiblement \u00e9cart\u00e9.<\/p><p><strong>El\u00e9ments juridiques<\/strong><\/p><p>Par ailleurs, l\u2019usufruitier qui est \u00e9galement locataire du bien immobilier b\u00e9n\u00e9ficie de droits sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux qu\u2019il d\u00e9tiendrait s\u2019il \u00e9tait seulement locataire. Ainsi, en sa qualit\u00e9 d\u2019usufruitier de la SCI, b\u00e9n\u00e9ficiaire de droits de vote aux assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales notamment en ce qui concerne la nomination et la r\u00e9vocation de la g\u00e9rance, il peut se pr\u00e9munir d\u2019une augmentation de loyer \u00e0 l\u2019expiration du bail, investir dans des travaux qui se r\u00e9v\u00e8leraient n\u00e9cessaires \u00e0 son exploitation en cours de bail en pr\u00e9voyant les conditions de r\u00e9partition de la charge financi\u00e8re et \u00e9ventuellement une indemnisation en fin de bail.<\/p><p>Le rendement du capital investi et la possibilit\u00e9 de b\u00e9n\u00e9ficier de plus de droits que ceux d\u2019un locataire justifie le sch\u00e9ma au regard de l\u2019acte anormal de gestion et l\u2019abus de bien sociaux.<\/p><h3>Abus de droit<\/h3><p>Ce sch\u00e9ma \u00e9tant tr\u00e8s int\u00e9ressant fiscalement, il y a lieu de s\u2019assurer qu\u2019il ne tombe pas sous le coup de l\u2019abus de droit.<\/p><p>Ce sur point, il convient de noter que le Comit\u00e9 de l\u2019abus de droit fiscal a, dans un avis du 29 janvier 2015, affaire n\u00b02014-33, sur l\u2019absence de substance \u00e9conomique, d\u00e8s lors que les distributions ne servaient qu\u2019\u00e0 payer l\u2019IS de l\u2019usufruitier, qui n\u2019avait pas d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e0 l\u2019op\u00e9ration, de plus la soci\u00e9t\u00e9 titulaire de l\u2019usufruit avait \u00e9t\u00e9 constitu\u00e9 uniquement pour cette op\u00e9ration.<\/p><p>D\u00e8s lors, qu\u2019il existe une motivation \u00e9conomique non n\u00e9gligeable et que l\u2019avantage obtenu par l\u2019usufruitier est sup\u00e9rieur \u00e0 l\u2019IS pay\u00e9, l\u2019abus de droit ne devrait pas \u00eatre reconnu.<\/p><p>En pratique, les pr\u00e9cautions qui doivent \u00eatre prises pour \u00e9viter l\u2019acte anormal de gestion et l\u2019abus de droit sont les m\u00eames.<\/p><p><a href=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/en\/contact\/\">Les \u00e9quipes CANOPEE CONSULTING restent \u00e0 votre disposition pour \u00e9changer avec vous sur votre prochain projet d\u2019acquisition immobili\u00e8re professionnelle.<\/a><\/p><h2>Principes retenus pour valoriser l&rsquo;usufruit temporaire de parts sociales<\/h2><p>Le principe consiste \u00e0\u00a0<strong>d\u00e9terminer la valeur de l\u2019usufruit temporaire, d\u2019apr\u00e8s les flux pr\u00e9visionnels de tr\u00e9sorerie actualis\u00e9s apr\u00e8s imp\u00f4t que percevra l\u2019usufruitier au titre de la d\u00e9tention de l\u2019usufruit temporaire sur les parts sociales.\u00a0<\/strong><\/p><h2>Les limites du d\u00e9membrement de parts sociales de SCI<\/h2><p><strong>N\u00e9cessit\u00e9 de conf\u00e9rer une substance \u00e9conomique au d\u00e9membrement<\/strong><\/p><p>Afin d\u2019\u00e9viter les risques li\u00e9s \u00e0 l\u2019acte anormal de gestion ou l\u2019abus de droit, \u00e9voqu\u00e9s ci-apr\u00e8s, il est imp\u00e9ratif que l\u2019usufruit ait une r\u00e9alit\u00e9 \u00e9conomique, c\u2019est \u00e0 dire que la d\u00e9tention de l\u2019usufruit g\u00e9n\u00e8re un revenu, ce qui implique que la SCI, dont les parts sont d\u00e9membr\u00e9es, d\u00e9gage non seulement des b\u00e9n\u00e9fices comptables, mais aussi de la tr\u00e9sorerie, afin de proc\u00e9der effectivement \u00e0 des distributions significatives de cash.<\/p><p>La solution consiste \u00e0 pr\u00e9voir une dur\u00e9e de d\u00e9membrement sup\u00e9rieure \u00e0 celle de l\u2019emprunt, permettant \u00e0 l\u2019usufruitier de percevoir des dividendes qu\u2019une fois l\u2019emprunt rembours\u00e9. Une telle solution, est couramment pr\u00e9conis\u00e9e pour tenter de conf\u00e9rer une substance \u00e9conomique au sch\u00e9ma.<\/p><p>Comme expos\u00e9 ci-avant et sous r\u00e9serve de prendre les pr\u00e9cautions pr\u00e9cit\u00e9es, le m\u00e9canisme du d\u00e9membrement des parts sociales de SCI s\u2019av\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralement avantageux. Pour le dirigeant, et sous r\u00e9serve d\u2019obtenir un pr\u00eat in fine sur la dur\u00e9e de l\u2019usufruit temporaire, le levier patrimonial est tr\u00e8s satisfaisant.<\/p><p>A titre d\u2019exemple pour un bien immobilier d\u2019une valeur de 1.000 K\u20ac dans le cadre d\u2019un usufruit temporaire sur 15 ans, le dirigeant aura effectu\u00e9 un effort financier global (<em>int\u00e9r\u00eats du pr\u00eat in fine inclus<\/em>) d\u2019environ 40% du prix d\u2019acquisition\u00a0<em>(400 K\u20ac)<\/em>\u00a0pour une valeur de 100% au terme des 15 ans de 1.000 K\u20ac (<em>hors \u00e9ventuelle plus-value sur le bien<\/em>) soit un TRI (<em>rendement financier<\/em>) de 8% et la possession de la pleine propri\u00e9t\u00e9 des parts sociales au terme des 15 ans\u2026<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-a583820 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"a583820\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a href=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2.jpg\" data-elementor-open-lightbox=\"yes\" data-elementor-lightbox-title=\"schema-demembrement-2\" data-e-action-hash=\"#elementor-action%3Aaction%3Dlightbox%26settings%3DeyJpZCI6MzEyNjYsInVybCI6Imh0dHBzOlwvXC9ncm91cGUtY2Fub3BlZS5mclwvd3AtY29udGVudFwvdXBsb2Fkc1wvMjAyMFwvMDZcL3NjaGVtYS1kZW1lbWJyZW1lbnQtMi5qcGcifQ%3D%3D\">\n\t\t\t\t\t\t\t<img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"652\" src=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-1024x652.jpg\" class=\"attachment-large size-large wp-image-31266\" alt=\"\" srcset=\"https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-1024x652.jpg 1024w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-300x191.jpg 300w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-768x489.jpg 768w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-1536x979.jpg 1536w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2-18x12.jpg 18w, https:\/\/groupe-canopee.fr\/wp-content\/uploads\/2020\/06\/schema-demembrement-2.jpg 1695w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4d77fba elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"4d77fba\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Ces deux m\u00e9canismes pr\u00e9sentent un r\u00e9el levier patrimonial mais sont complexes et n\u00e9cessitent de s\u2019entourer de sp\u00e9cialistes pour accompagner ce type d\u2019op\u00e9ration d\u00e9crite ci-apr\u00e8s.<\/p><h2>Acquisition en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 (usufruit\/nue-propri\u00e9t\u00e9)<\/h2><p>L\u2019investissement immobilier en d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 pr\u00e9sente de nombreux avantages. L\u2019investissement consiste ici, pour l\u2019acqu\u00e9reur, \u00e0 financer la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien en vue d\u2019en \u00eatre plein propri\u00e9taire \u00e0 terme.<\/p><p>L\u2019usufruit est exploit\u00e9 pendant 15 \u00e0 20 ans par un second acqu\u00e9reur (souvent la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation du dirigeant) qui g\u00e8re l\u2019immeuble et en per\u00e7oit les fruits.<\/p><p>Les avantages pour l\u2019acqu\u00e9reur sont les suivants :<\/p><ul><li><strong><u>La s\u00e9curit\u00e9<\/u><\/strong>\u00a0: en effet, le nu-propri\u00e9taire ne per\u00e7oit pas de revenu durant la p\u00e9riode de d\u00e9membrement (15 ans \u00e0 20 ans). A ce titre, il ne supporte pas l\u2019ensemble des al\u00e9as locatifs et\/ou financiers (remboursement de la dette bancaire) ni les charges locatives li\u00e9es \u00e0 l\u2019investissement.<\/li><li><strong><u>La valorisation de son patrimoine<\/u><\/strong>\u00a0: le nu-propri\u00e9taire valorise son patrimoine pendant toute la dur\u00e9e du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 car au terme, il sera plein propri\u00e9taire d\u2019un bien dont il a financ\u00e9 30 ou 40% seulement.<\/li><li><strong><u>La fiscalit\u00e9<\/u><\/strong>\u00a0: l\u2019acqu\u00e9reur nu-propri\u00e9taire, b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une fiscalit\u00e9 avantageuse \u00e0 plusieurs titres.<\/li><li><strong><u>Fiscalit\u00e9 des revenus :<\/u><\/strong>\u00a0le nu-propri\u00e9taire ne per\u00e7oit pas de revenus fonciers pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 ; il n\u2019est donc pas imposable sur les revenus tir\u00e9s du bien. Cependant, il conserve la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt li\u00e9s \u00e0 l\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9 de ses autres revenus fonciers d\u00e9j\u00e0 existant.<\/li><li><strong><u>Fiscalit\u00e9 du patrimoine (IFI) :<\/u><\/strong>\u00a0le nu-propri\u00e9taire n\u2019est pas imposable \u00e0 l\u2019IFI sur sa nue-propri\u00e9t\u00e9,<\/li><li><strong><u>Plus-value immobili\u00e8re<\/u><\/strong>\u00a0: au terme du d\u00e9membrement (d\u2019une dur\u00e9e de 15 \u00e0 20 ans), la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien se reconstitue sur la t\u00eate du nu-propri\u00e9taire, ce dernier b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019une exon\u00e9ration totale sur les plus-values immobili\u00e8res au-del\u00e0 de 22 ans.<\/li><li><strong><u>Avantages fiscal pour l\u2019usufruitier<\/u><\/strong>\u00a0: la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation pourra amortir l\u2019acquisition de l\u2019usufruit sur la dur\u00e9e pr\u00e9vue (entre 15 et 20 ans) outre les int\u00e9r\u00eats bancaires qui seront \u00e9galement d\u00e9ductibles.<\/li><li><strong><u>Avantages financier pour l\u2019usufruitier :<\/u><\/strong>\u00a0la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation ne paiera aucun loyer aussi le montant rembours\u00e9 \u00e0 la banque dans le cadre de l\u2019acquisition du bien (60 \u00e0 70% entre 15 et 20 ans) est \u00e0 rapprocher du loyer quelle aurait d\u00fb payer es qualit\u00e9 de simple locataire.<\/li><\/ul><h3>Exemple :<\/h3><p>Pour comprendre les vertus de ce sch\u00e9ma prenons l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019un b\u00e2timent industriel d\u2019une valeur de 1.000 K\u20ac avec un rendement locatif de 8% acquis en d\u00e9membrement par\u00a0:<\/p><ul><li>La soci\u00e9t\u00e9 du dirigeant\u00a0: Usufruiti\u00e8re sur 18 ans pour un prix d\u2019achat de 650 K\u20ac via un emprunt sur 15 ans au taux de 1%<\/li><li>La SCI du dirigeant\u00a0: Nu-propri\u00e9taire durant 18 ans puis pleine propri\u00e9taire apr\u00e8s cette date pour un montant de 350 K\u20ac via un in fine au taux de 2%.<\/li><\/ul><h2>Avantage financier de l\u2019usufruitier<\/h2><ul><li>Le loyer annuel th\u00e9orique \u00e0 payer serait de 80 K\u20ac (8%) soit 1.440 K\u20ac cumul\u00e9s sur 18 ans soit un co\u00fbt net apr\u00e8s imp\u00f4t (360 K\u20ac) de\u00a0<strong>080 K\u20ac.<\/strong><\/li><\/ul><p>En qualit\u00e9 d\u2019usufruiti\u00e8re, la soci\u00e9t\u00e9 du dirigeant aura pay\u00e9 700 K\u20ac de capital et int\u00e9r\u00eat pour rembourser la banque et b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une \u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s de 175 K\u20ac (amortissement usufruitier et int\u00e9r\u00eats) soit un co\u00fbt net global de seulement\u00a0<strong>525 K\u20ac<\/strong>\u00a0pour une\u00a0<strong>\u00e9conomie financi\u00e8re d\u2019environ 515 K\u20ac sur 18 ans.<\/strong><\/p><h2>Avantage patrimonial du nu-propri\u00e9taire<\/h2><p>Le co\u00fbt de l\u2019emprunt in fine net de l\u2019\u00e9conomie sur les autres revenus fonciers serait de 350 K\u20ac x 2% x 18 ans \u2013 50% = 63 K\u20ac<\/p><p>A compter de la 19<sup>\u00e8me<\/sup>\u00a0ann\u00e9e le dirigeant est propri\u00e9taire d\u2019un b\u00e2timent d\u2019une valeur de 1.000 K\u20ac pour une dette bancaire \u00e0 rembourser de 350 K\u20ac sur 4 ans (hypoth\u00e8se) largement couverte par les futurs loyers index\u00e9s qui seront d\u00e9sormais pay\u00e9s par la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019exploitation redevenue simple locataire de la SCI\u2026<\/p><p><strong>Le levier patrimonial dans cette hypoth\u00e8se est de (1.000 \/ (350+63) = 242% pour 18 ans (13,44%\/an)\u00a0!!<\/strong><\/p><h2>Les limites du montage<\/h2><p>Ce m\u00e9canisme est rendu difficile par la fiscalit\u00e9 support\u00e9e par le c\u00e9dant. En effet, ce dernier, en proc\u00e9dant \u00e0 la cession d\u00e9membr\u00e9e supportera la fiscalit\u00e9 des revenus fonciers sur la cession de l\u2019usufruit temporaire sans pouvoir b\u00e9n\u00e9ficier des plus-values immobili\u00e8res\u2026 Outre ce qui pr\u00e9c\u00e8de, les banques sont parfois r\u00e9ticentes \u00e0 financer ce type d\u2019op\u00e9ration pr\u00e9sentant moins de garantie (pas d\u2019hypoth\u00e8que) s\u2019agissant d\u2019un actif immobilier d\u00e9membr\u00e9\u2026<\/p><h2>Conclusion<\/h2><p>La cession de l\u2019usufruit temporaire par une personne physique parait r\u00e9dhibitoire au regard de la fiscalit\u00e9 confiscatoire qui assimile le prix de cession \u00e0 un revenus foncier taxable au TMI major\u00e9 de la contribution sociale de 17.2%\u2026<\/p><p>Compte tenu de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, le sch\u00e9ma conserve tout son int\u00e9r\u00eat lorsque le c\u00e9dant est une personne morale assujettie \u00e0 l\u2019IS. (Promoteur, marchands de biens, \u2026).<\/p><p>En dernier lieu, il convient de noter que le montage pr\u00e9cit\u00e9 est parfaitement applicable au titre de SCPI.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Les dirigeants proc\u00e8dent le plus souvent \u00e0 l\u2019acquisition de leur immobilier professionnel (bureaux, usines, locaux commerciaux,\u2026) via une SCI \u00ab classique \u00bb. 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